Le système d’encadrement des loyers a pour but de réguler le marché locatif et de protéger les locataires des loyers excessifs. Pour cela, il est essentiel de comprendre comment est calculé le loyer de référence. Cet article détaille les différents aspects de la méthode de calcul du loyer de référence et les éléments à prendre en compte pour déterminer le montant juste d’un loyer.
Le cadre légal de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un dispositif légal mis en place par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014. Son objectif principal est de réguler les prix des logements dans certaines zones à forte tension locative, comme Paris et sa proche banlieue. Le dispositif a été étendu à d’autres villes depuis 2019, suite à la promulgation de la loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).
Pour être concerné par l’encadrement des loyers, un logement doit être situé dans une ville appartenant à une zone dite « tendue ». Les zones tendues sont définies par le gouvernement comme celles où la demande locative est supérieure à l’offre disponible. La liste des communes concernées est consultable sur le site du ministère du Logement.
La méthode de calcul du loyer de référence
Le loyer de référence est un montant exprimé en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges. Il est fixé annuellement par un arrêté préfectoral pour chaque type de logement et chaque secteur géographique. Le calcul du loyer de référence prend en compte plusieurs critères :
- La localisation du logement : les prix varient en fonction du quartier et de la ville. Plus la demande locative est forte dans une zone, plus le loyer de référence sera élevé.
- Le type de logement : les appartements sont classés en plusieurs catégories selon leur nombre de pièces et leur année de construction. Les loyers de référence sont déterminés séparément pour chaque catégorie.
- Les données des observatoires locaux des loyers : ces organismes indépendants collectent des informations sur les prix pratiqués dans les différentes zones géographiques. Leurs données servent à établir les loyers de référence.
Les spécificités du calcul du loyer pour les locations meublées et non meublées
L’encadrement des loyers s’applique aussi bien aux locations meublées qu’aux locations non meublées, mais avec certaines différences :
- Pour une location non meublée, le montant du loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence augmenté d’un pourcentage défini par l’arrêté préfectoral. Ce pourcentage ne peut pas excéder 20 %.
- Pour une location meublée, le montant du loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré, augmenté d’une majoration spécifique liée à l’aménagement et aux équipements fournis par le propriétaire. Cette majoration est généralement fixée à 10 % du loyer de référence.
Exemple de calcul d’un loyer encadré
Imaginons que vous souhaitez louer un appartement non meublé de 30 mètres carrés dans une zone où le loyer de référence est de 25 euros par mètre carré et le pourcentage de majoration autorisé est de 10 %. Voici comment calculer le loyer maximum applicable :
- Calculez le loyer de référence : 30 m² x 25 €/m² = 750 €.
- Calculez la majoration : 750 € x 10 % = 75 €.
- Additionnez le loyer de référence et la majoration : 750 € + 75 € = 825 €.
Dans cet exemple, le loyer maximum autorisé pour cet appartement est donc de 825 euros hors charges.
En conclusion, comprendre comment est calculé le loyer de référence permet aux locataires et propriétaires d’avoir une base solide pour déterminer un montant juste et conforme à la législation en vigueur. L’encadrement des loyers contribue à réguler le marché locatif et à garantir un accès au logement pour tous.