Des précisions sur la nature juridique de l’état descriptif de division

Cass. 3e civ. 6-7-2017 n° 16-16.849 FS-PBI

Le règlement de copropriété est la convention obligatoire qui définit la destination de l’immeuble et fixe les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il s’oppose à tous les copropriétaires. L’état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété, il figure alors en annexe de ce dernier. Établi pour les besoins de la publicité foncière, l’état descriptif de division délimite les parties communes des parties privatives. Il fixe également la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.

En principe, le règlement de copropriété prévaut sur l’état descriptif de division. Sa valeur juridique suscite beaucoup d’incertitudes, certains prônant parfois une nature contractuelle et d’autres qu’une simple valeur informative. En tout état de cause, il s’agit d’un document important dont le contenu a une valeur informative essentielle.

Dans l’arrêt qui nous retient, la Cour de cassation considère que dès lors qu’il est inséré dans le règlement de copropriété, l’état descriptif de division emprunte sa nature contractuelle. Ainsi, lorsque le règlement de copropriété ne permet pas de répondre à une interrogation, il est utile de se référer à l’état descriptif de division. En l’espèce, il a été admis qu’une interdiction soit donnée à une société d’affecter des lots à un usage professionnel en se fondant sur l’état descriptif de division, le règlement de copropriété ne prévoyant pas une telle possibilité.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035152974&fastReqId=1910305330&fastPos=1